LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DESAHUCIO EN VIVIENDAS DE TEMPORADA

 

Marco Martín González - Telf. 984397368

Abogado de Desahucios en Gijón


Abogados de Desahucios en Gijón
Abogado de Desahucios en Gijón

Hemos recibido en nuestro Despacho numerosas consultas referentes a contratos, resolución de contrato y desahucio en supuestos de viviendas de temporada.

 

Inicialmente tenemos que determinar qué es un arrendamiento de vivienda de temporada y un arrendamiento de vivienda (habitual) y sus diferencias:

 

Conceptos: El ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (HABITUAL) se refiere al contrato formalizado para el establecimiento por el arrendatario de su vivienda principal y permanente. 

 


Dicho extremo está regulado en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se expresa que “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. ”.

 

El ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA se refiere a los contratos que tienen por objeto una edificación habitable y que servirá como vivienda de los arrendatarios pero que no trata de satisfacer esa necesidad permanente de vivienda, sino de modo provisorio o transitorio.

 

Artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos bajo la denominación de “contrato para uso distinto a vivienda”, donde se expresa que “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren

 

¿Tienen la misma regulación normativa ambos contratos?

 

NO, Los contratos de arrendamiento de vivienda se someten de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la Ley de arrendamiento Urbanos, rigiéndose por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

 

La propia Ley de Arrendamientos Urbanos indica que «Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.»

 

En cambio, los contratos de ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA rigen en primer lugar los pactos que se establecen en el contrato, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. 

 

 

¿Cual es el plazo mínimo y máximo de los contratos de ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA? 

 

La calificación de arrendamiento de temporada no se deriva del plazo concertado, sino de la finalidad de la ocupación, que ha de ser, como hemos dicho, distinta a la ocupación como residencia habitual del arrendatario.

 

Por ejemplo, un contrato de temporada podría tener una duración de 11 meses, si queda claro en el contrato que la finalidad de la ocupación es para esa duración (por ejemplo, en el caso de un profesor que está destinado a un centro escolar lejos de su vivienda habitual y que precisa una vivienda para la duración del curso escolar).

 

Así pues, no hay un plazo mínimo o máximo establecido por Ley en cuanto a la duración del contrato, sino que se estará al plazo que las partes establezcan (teniendo en cuenta la finalidad de la ocupación).

 

Mientras que en el supuesto arrendamiento de vivienda (habitual)la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, pero si esta fuera inferior a 5 años (7 años si el arrendador fuese persona jurídica) llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años (7 años si el arrendador fuese persona jurídica) salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo.

 

¿Es necesaria la prestación de fianza en los contratos de temporada?

 

La Ley de Arrendamientos Urbanos incluye los contratos de temporada bajo la denominación de “contrato para uso distinto a vivienda” que regula el Artículo 3, por lo que a la celebración del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

 

¿Es obligatorio formalizar por escrito el contrato de Arrendamiento?

 

No, no es obligatorio formalizar un contrato por escrito pues la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito, por lo tanto, no establece una obligación.

 

En el caso que nos ocupa de arrendamientos de temporada es aconsejable la formalización por escrito para evitar problemas, pues como indicamos más arriba se ha de establecer de forma clara la finalidad de la ocupación, así como el tiempo de duración del contrato, para determinar que estamos ante un contrato de temporada y no ante un contrato de vivienda habitual, no siendo suficiente titular el contrato con los términos «Contrato de Arrendamiento de Temporada» o «Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda» , pues lo realmente importante es determinar lo que se ha querido contratar.

 

Así pues, la redacción adecuada del contrato de arrendamiento va a determinar la diferencia entre un arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual, los derechos y obligaciones de las partes y la aplicación de los preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 

 

 

¿Son diferentes los Procedimientos de desahucio de arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual?

 

Es el mismo procedimiento tanto en los casos de falta de pago de rentas como en los casos de expiración del plazo contractual.

 

La Ley de Enjuiciamiento civil no distingue entre vivienda habitual o arrendamiento de temporada (arrendamiento de uso distinto a vivienda) pues en los casos de falta de pago tiene el mismo tratamiento, desahucio por falta de pago.

 

Igualmente el Procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual, pero en este supuesto cobra gran importancia la existencia de contrato de arrendamiento y su redacción, pues aunque en el caso de vivienda habitual es fácil determinar la fecha fin de contrato de 5 años (habiendo notificado con la correspondiente antelación la voluntad de no renovar -4 meses-) en los casos de arrendamiento por temporada nos podemos encontrar que en caso de oposición del arrendatario y una falta de claridad en el contrato (en cuanto al plazo concertado y a la finalidad de la ocupación) el juez determine la aplicación del plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues como señala la STS de 5 de junio de 1963 “la interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que no pude desproteger a la parte más débil, a la que se encamina el amparo normativo”

 



Abogada de Desahucios en Gijón
Abogada de Desahucios en Gijón - Marco Martín González

Particularidades de los Arrendamientos de Temporada