En el presente articulo vamos a intentar sintetizar los factores y formas para la determinación de la renta en los arrendamientos urbanos.
En primer lugar y al respecto de esta cuestión nos encontramos con el artículo 17 de la LAU que determina de forma detallada lo siguiente:
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.
Del anterior articulo se infiere claramente el animo del legislador de interferir lo mínimo indispensable en los acuerdos de las parte al respecto de la determinación de la renta en su contrato de arrendamiento, dando gran protagonismo a la autonomía de la voluntad a la hora de fijar las bases para establecer tanto la cuantía de las rentas como otros acuerdos a que puedan llegar las partes, como puede ser la sustitución de renta por la realización de obras o reparaciones en el inmueble arrendado.
La vigencia del articulo 17 LAU se mantiene tras el Real Decreto -Ley 7/2019 de 1 de marzo, por lo que se mantiene la voluntad de las partes para el establecimiento de la renta, sin perjuicio de los índices de referencia que se recogen en la DA SEGUNDA.
“Disposición adicional segunda Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda
1. Para garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal, se crea el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que se ajustará a las siguientes reglas:
a) Se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado, a través de un procedimiento sujeto a los principios de transparencia y publicidad. La resolución por la que se determine el sistema de índices de referencia se publicará en el «Boletín Oficial del Estado». Contra la resolución por la que se apruebe el sistema de índices de referencia podrá interponerse recurso contencioso-administrativo.
b) Para la determinación del índice estatal se utilizarán los datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del alquiler de vivienda. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.
2. En sus respectivos ámbitos territoriales, las comunidades autónomas podrán definir de manera específica y adaptada a su territorio, su propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda”
En defecto de acuerdo entre las partes, el pago de la renta será mensual y se efectuará dentro de los 7 primeros días del mes, debiendo abonarse el mes iniciado y no el vencido.
No podrá el arrendador exigir el pago anticipado de mas de una mensualidad de renta, sin perjuicio de lo que se establezca por la normativa aplicable al respecto del establecimiento de la fianza.
Sobre la entrega del recibo de pago por el arrendador, se acepta por la jurisprudencia como practica habitual que el pago de la renta se haga mediante transferencia bancaria, siendo la propia entidad financiera la que hace entrega del justificante de dicho pago al arrendatario, quedando el arrendador exonerado de la obligación de entregar un recibo al arrendatario por las rentas pagadas. (entre otras SAP ASTURIAS DE 3 DE MAYO DE 2004)
Por último, una vez determinada la renta del alquiler, esta puede ser objeto tanto de actualización como de incremento.