Desahucios por Precario - Información y Documentación de Interés


Juicio de Desahucio por Precario

Son relativamente frecuentes los casos en los que se cede el uso de una vivienda de forma gratuita y llegado el día en que se pretende recuperar la posesión, el dueño se encuentra con la negativa de la persona a la que un día ayudó, propiciando se tenga que instar judicialmente un Procedimiento Judicial de Desahucio por Precario para conseguir acceder y recobrar el inmueble.

 

La tramitación sigue el cauce del Juicio Verbal, procedimiento relativamente sencillo, en el que inclusive no sería necesario celebrar Juicio, si las partes no lo piden expresamente, supuesto frecuente pues el ocupante, en bastantes ocasiones no se plantea oposición expresa.

 

El tiempo desde la interposición de la demanda hasta la Sentencia de Primera Instancia oscila entre los 4 y 8 meses. Si fuese recurrida, el plazo se amplía otro tanto.


El concepto de Precario es amplio, abarcando situaciones en las que se hizo una entrega voluntaria del uso del inmueble y otras, en las que el ocupante ni siquiera contó con el indicado consentimiento, llegando inclusive a aceptarse el ejercicio de esta acción, cuando se ha usurpado el inmueble, supuesto en el que podría acudirse a otras vías, inclusive la penal.

 

El uso en precario de un bien se ha de extinguir en el momento en que la persona que lo tolera decide ponerle fin, pudiendo reclamar la posesión judicialmente si el ocupante no le reintegra el bien.

 

En la presente sección os detallamos el desarrollo del proceso judicial y os damos acceso a casos reales íntegros y modelos de escritos utilizados en casos reales.

 

Esperamos os sea útil.

 

José Valero Alarcón

Abogado, Col. 59.794 del I.C.A.M.


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Desahucio por Precario - Procedimiento Judicial

La recuperación de la posesión de un inmueble cedido en precario ha de seguir necesariamente el cauce dispuesto por la Ley de Enjuiciamiento Civil para el Juicio Verbal (Art. 250.1.2º de la LEC), independientemente de su valor y de su naturaleza urbana o rústica.

 

En este apartado os desgranamos las diferentes fases, principiando con unos consejos previos la interposición de la demanda y finalizando con la materialización del lanzamiento y tasación de las costas impuestas al ocupante del bien que puso impedimentos a su recuperación.

 

Como solemos deciros, tened en cuenta que los modelos de escritos facilitados han sido utilizados en un caso real concreto, por lo que no deben ser empleados sin el asesoramiento de un profesional.

 

Informaros que, si hay que acudir a la vía judicial, será obligatorio que la demanda sea firmada por abogado y procurador, al ser preceptiva la intervención de estos profesionales.

 

Un abogado experto os informará si, en el caso concreto, el  desahucio por precario es cauce correcto para recuperar la posesión o pueden ser utilizadas otras vías más efectivas para ello, como pueden ser la existente para la tutela sumaria de la posesión o para lograr sea efectivo el derecho real inscrito.

 

 

José Valero Alarcón



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1.- Pasos previos a la interposición de Demanda de Desahucio por Precario

  • Antes de interponer un demanda para recuperar la posesión del inmueble, es muy recomendable que se haya intentado un acuerdo con los ocupantes y que quede constancia de ello. Os recomendamos la remisión de un burofax para ver si es posible entablar una negociación. Suele ser más expeditivo que la comunicación la haga un abogado.

  • Infórmate de los diferentes cauces existentes para recobrar el bien; no siempre el desahucio por precario es el más adecuado pues dependerá de la forma en la que se accedió al mismo. Puedes consultar para ello la sección específica que hemos desarrollado.

  • Evita enfrentamientos y confrontaciones con los ocupantes. Si no es posible un entendimiento directo, delega en un profesional.

  • Ten claros los costes y plazos estimados del procedimiento, pues en ocasiones resultará más ventajoso hacer una propuesta económica a los ocupantes que verse inmerso en un proceso judicial. Puedes solicitarnos un presupuesto sin compromiso alguno.

  • Procura averiguar los datos completos de todos los ocupantes e indagar sobre su situación económica, al ser datos esenciales para fijar una estrategia. Es diferente tener a una persona insolvente que a alguien que cuente con ingresos o patrimonio para responder de los daños y perjuicios que pudiese ocasionar, inclusive para afrontar las costas judiciales que pudiesen llegar a ser impuestas.

  • Recopila y ordena la documentación que tengas del bien, como son escrituras, Impuestos de Bienes Inmuebles y en caso de que el acceso hubiera tenido lugar mediante un contrato que hubiese perdido su vigencia, copia del mismo.

  • Asegúrate que el profesional que elijas tenga solvencia para enfrentarse a un Desahucio por Precario.

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2.- Esquema del desarrollo de un Desahucio por Precario.


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3.- Demanda de Desahucio por Precario y Contestación

  • El escrito con el que se inicia el juicio verbal es la demanda que ha de ser suscrita por Abogado y Procurador, en la que han de quedar consignados los datos tanto del demandante como del demandado, para a continuación hacer un relato ordenado de los hechos y de los argumentos legales que apoyan la petición del desalojo del inmueble, suplica que ha de ser clara y concisa.

  • Deben ser aportados con este escrito inicial los documentos e informes en los que se sustente la petición, que en estos casos suelen ser:

    • Escritura de Propiedad (puede ser sustituida por nota registral o certificación) u otro título que determine que el demandante es quien ostenta el derecho de uso del inmueble.
    • Si existieran, los que muestren la forma en la que los ocupantes accedieron al inmueble; pueden ser por ejemplo el contrato de arrendamiento que perdió vigencia o las comunicaciones cursadas por cualquier vía que evidencien la cesión gratuita del bien.
    • Impuesto de Bienes Inmuebles, pues es preciso cuantificar el valor del inmueble, para lo que nos sirve el valor que otorga el Catastro.
    • Requerimientos cursados para intentar solventar extrajudicialmente la cuestión, esenciales para lograr las costas, inclusive en caso de allanamiento de la parte demandada.

  • La demanda de desahucio por precario ha de ser redactada y suscrita por Abogado, encargándose el Procurador de su presentación y en ella se debe concretar:

    • Datos identificativos de la parte demandante y de la parte demandada; podría dirigirse frente a los desconocidos ocupantes en caso de ignorar sus datos, pero de darse esta circunstancia, sería conveniente analizar si, tal vez, sería mejor utilizar otro tipo de procedimiento.
    • Indicar de forma expresa que se insta Acción de Desahucio por Precario.
    • Informar del derecho del actor y relatar la forma en la los ocupantes entraron en el inmueble.
    • Expresar el valor el inmueble.
    • Exponer los intentos extrajudiciales llevados a cabo para recobrar la posesión del bien.
    • Se ha de indicar cuál es el Juzgado competente, siéndolo aquel en cuyo partido judicial radica el inmueble.
    • Debemos exponer el fundamento de la pretensión con indicación de la legislación y los pronunciamientos judiciales que le sirven de sustento.
    • Finalmente deberá solicitarse que se declare que la parte demandada no ostenta título alguno apto para mantenerse en el uso del bien; que procede su desalojo condenando a dejar libre el inmueble bajo apercibimiento de lanzamiento para el caso de no hacerlo de forma voluntaria y todo ello con petición expresa de imposición de costas. 
    • En este portal podéis acceder a casos reales en los que constan los escritos de demanda utilizados.

  • El Letrado de la Administración de Justicia analizará sin en la demanda son cumplidos los requisitos exigidos legalmente; de ser así, la admitirá a trámite y dará traslado a la parte demandada, para que si a su derecho le conviniere la conteste en el plazo de 10 días hábiles (no se cuentan sábados, domingos ni festivos), debiendo advertirse expresamente en la resolución mediante la que se emplace que:

    • Dispone de 10 días para dar contestación, siendo preceptivo, en caso de hacerlo, valerse de Abogado y Procurador (23 y 31 de la L.E.C).
    • Que si no comparece se le declarará en rebeldía y solo se le notificará la resolución que ponga fin al proceso.
    • Pese a que es una previsión establecida para los desahucios por impago de rentas, se suele advertir que si pretende valerse de Abogado y Procurador de oficio, para que la petición paralice el proceso deberá efectuarla dentro de los 3 días siguientes a recibir la demanda.
    • Se pronuncie, en caso de oponerse, sobre la necesidad de celebrar vista (juicio).
    • Que de no comparecer a la vista se declarará el desahucio sin más trámites.

  • La parte demandada, una vez recibida la demanda tiene, básicamente, tres opciones:

    • Allanarse a la demanda, es decir, aceptar lo que dice la demanda, lo que propiciará se dice sentencia estimatoria que puede inclusive imponerle las costas del proceso, especialmente en los casos en los que hubo un requerimiento previo.
    • No hacer nada, lo que motivará sea declarado en rebeldía y provocará que ya no se le notifique nada, salvo la resolución que ponga fin al procedimiento.

  • Contestar a la demanda de desahucio por precario alegando los motivos por lo que considere no procede estimar la acción y deberá reunir los siguientes requisitos:

    • Suscrita por Abogado y Procurador.
    • Indicar los hechos y fundamentos que se opongan al desahucio pretendido ya fuere por cuestiones de forma y/o de fondo.
    • Expresa si estima necesaria la celebración de juicio.

  • Necesidad o no de la celebración Juicio que únicamente se producirá si lo ha solicitado alguna de las partes o, en caso de no haberlo hecho, el Juez la estimase necesaria. 

    De no ser acordada la vista se dictará directamente sentencia, lo que es frecuente en los procesos de desahucio.

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4.- Celebración de Vista en un Juicio de Desahucio por Precario

  • Necesidad o no de la celebración  Juicio que únicamente se producirá si lo ha solicitado alguna de las partes o, en caso de no haberlo hecho, el Juez la estimase necesaria. 

    De no ser acordada la vista se dictará directamente sentencia, lo que es frecuente en los procesos de desahucio.
  • De ser acordada la celebración de Juicio por el LAJ dictará resolución convocándola (Art. 440 LEC) mediante la que:

    • Citará a las partes
    • Informará de la posibilidad de acudir a un negociación para solicitar el conflicto.
    • Advertirá que la vista no se suspenderá por la inasistencia del demandado.
    • Que las partes deberán comparecer con los medios de prueba de los que pretendan valerse.
    • Que si precisa el auxilio para citar a partes, testigos o peritos a la vista, deberán hacerlo en el plazo de 5 días desde que reciban la notificación convocándoles a juicio.

  • El desarrollo de la vista se regula en el artículo 443 de la LEC y de ordinario se celebrará en un única sesión, abierto el acto se procederá a:

    • Comprobar si subsiste el litigio entre las partes; de haberse alcanzado un acuerdo se puede homologar.
    • Suspender el proceso para someterse a mediación, si así lo acordaran las partes.
    • De no existir acuerdo, se entra en resolver sobre las cuestiones que pueden impedir la prosecución y término del proceso.
    • Si no hubiese ese tipo de cuestiones o hubieran quedado solventadas, se dará traslado a las partes para realizar aclaraciones y fijar los hechos sobre los que exista contradicción y propondrán las pruebas para acreditarlos o desvirtuar los aducidos de contrario; practicándose la pruebas que resultaren admitidas, pudiendo ser:

      - Declaración de las partes.
      - Declaración de testigos.
      - Informes orales y contradictorios de peritos.
      - Reconocimiento judicial.
      - Reproducción de palabras, imágenes y sonidos.

  • Practicadas las pruebas se podrá conceder a las partes un turno de palabra para formular oralmente las conclusiones y se declarará el asunto visto para sentencia, que debería ser dictada en 10 días.

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5.- Sentencia de Desahucio por Precario

  • Las sentencias dictadas en procedimientos de Desahucio por Precario, tienen plenos efectos de cosa juzgada, por lo que no podrá volver a plantearse nuevo procedimiento por los mismos hechos ni causa de pedir, pues no entra dentro de ninguno de los supuestos de los apartados 2, 3 y 4 del artículo 447 de la LEC.

  • La sentencia puede ser total o parcialmente estimatoria o desestimatoria, aunque en estos casos la estimación o desestimación suele ser total, al deber decidirse si hay título o no que ampare la posesión y con ello la procedencia o improcedencia de la acción ejercitada, pronunciándose además sobre la costas del proceso.

  • La sentencia es la resolución que pone fin al proceso y lo hará en función de las pretensiones de las partes, debiendo ser congruente con las mismas, sin que pueda conceder más de lo solicitado y ha resolver todas las cuestiones planteadas.

  • Conforme a lo señalado en el artículo 248 de la LOPJ, las sentencias se formularán, expresando, tras un encabezamiento, en párrafos separados y numerados, los antecedentes de hecho, hechos probados, los fundamentos de derecho y, por último, el fallo. Serán firmadas por el Juez, Magistrado o Magistrados que las dicten.

  • Se pronunciará sobre la imposición o no de las costas a tenor de lo dispuesto en los artículos 394 a 396 de la LEC, siendo importante para la condena en costas, aún en caso de allanamiento, que se haya requerido previamente a la parte demandada para que desaloje el inmueble.

  • Se deberá indicar en la resolución si la misma es firme y en caso de no serlo los recursos que pueden interponerse en su contra. Las sentencias dictadas en los procesos de desahucio por precario son siempre apelables ante la Audiencia Provincial en el plazo de 20 días hábiles desde su notificación.

  • La sentencia no podrá ejecutarse hasta que la misma sea firme y además hayan transcurrido otros 20 días hábiles.

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6.- Recurso de Apelación frente a Sentencias de Desahucio por Precario

  • Las sentencias dictadas en procesos de Desahucio por Precario serán apelables en el plazo de 20 días hábiles desde su notificación ante la Audiencia Provincial que por el lugar en el que radique el inmueble corresponda.

  • El fin del recurso es conseguir que la sentencia sea total o parcialmente revocada, dictándose en su lugar otra que acoja las pretensiones de la parte recurrente; para ello es preciso indicar los pronunciamientos que son expresamente impugnados.

  • Los motivos del recurso son libres, pero en caso de fundarse en infracción de normas o garantías procesales, en el recurso deberá citarse la norma que se estima infringida, la indefensión generada, así como demostrar que se denunció dicha vulneración si hubo oportunidad para ello.

  • Podrán acompañarse documentos si no existió la posibilidad de aportarlos en la instancia por ser de fecha posterior o se acredite que se ha tenido conocimiento con posterioridad de su existencia.

  • Es posible solicitar prueba si se denegó indebidamente en 1ª instancia y consta el recurso frente a dicha decisión y la necesaria protesta; también las que no pudieron practicarse y las referidas a hechos posteriores a la celebración del juicio o, si son anteriores, se pruebe que se ha tenido después conocimiento de ellos.

  • Del recurso se dará traslado, por término de 10 días, a la parte contraria para que lo impugne si a su derecho le conviniere, emplazándose tras ello a las partes para que comparezcan en el plazo de 10 días ante la Audiencia Provincial.

  • La Audiencia Provincial examinará las actuaciones y resolverá sobre la prueba propuesta y en caso de acordarse su admisión y practica, acordará la celebración de vista. Si no hubiera nueva prueba la vista únicamente se celebrará si lo solicita alguna de las partes o el Tribunal la considerase necesaria.

  • La sentencia debería dictarse en el plazo de 10 días desde la celebración de la vista y de no celebrarse, en el mes siguiente a la recepción de las actuaciones. Casi nunca se cumplen los plazos, debido, según se suele indicar, a la sobrecarga de trabajo.

  • La Audiencia Provincia podrá revocar o confirmar, ya fuere total o parcialmente la sentencia de la instancia e, inclusive, si el vicio o defecto procesal denunciado no pudiese ser subsanado, podrá retrotraer las actuaciones al momento anterior a que se produjese la vulneración.

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7.- Ejecución de la Sentencia Firme que estima la Acción de Desahucio por Precario

  • Para poder instar el desalojo del inmueble la Sentencia estimatoria del Desahucio por Precario ha de ser firme, es decir, que no quepa recurso frente a ella.

  • No se suelen admitir las ejecuciones provisionales en este tipo de procesos pues en caso de ser revocada la sentencia podrán ser irrogados perjuicios de imposible reparación, por lo que de ordinario no se suele acceder, salvo que el recurso se limite a impugnar las costas de la instancia.

  • Han de transcurrir además 20 días hábiles desde su firmeza a tenor de lo dispuesto en el artículo 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

  • Puede instar la ejecución la parte actora y ha de hacerlo en los 5 años siguientes a que adquirió firmeza.

  • Al tratarse de la ejecución de una resolución judicial bastaría un simple escrito interesando su ejecución, si bien atendidas las particularidades del proceso y vistos los derechos en liza es recomendable que se presente una auténtica demanda ejecutiva, reseñando las medidas concretas que se solicitan en aras a que se haga efectivo en desalojo del inmueble y garantizar que son cumplidos escrupulosamente los derechos de las partes y con ello evitar suspensiones.

  • Hay que cerciorarse para que no haya retrasos que, conforme requiere el artículo 549 en el último párrafo del cuarto apartado de la LEC, se haya informado de la posibilidad de dar traslado a los servicios sociales para que determinen si concurre situación de vulnerabilidad cuando se trate de la vivienda habitual (441.5 LEC).

  • El auto por el que se despacha ejecución es irrecurrible sin que de ordinario se planteen oposiciones a la ejecución en el plazo de 10 días, pues los motivos son tasados, concretamente los reseñados en el artículo 556 de la LEC. Lo que nos estamos encontrando en la práctica son solicitudes de ampliación del plazo para proceder al desalojo y en determinados supuestos, se traslade la situación de los ocupantes a los servicios sociales en casos de vulnerabilidad.

  • En la resolución mediante la que es despachada ejecución se establece el plazo en el que ha de desalojarse el inmueble, indicando normalmente la fecha en la que se produciría el lanzamiento forzoso para el caso de no haberse reintegrado la posesión.

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8.- Costas en los Desahucios por Precario

  • Las costas comprende las partidas reseñadas en el artículo 241 de la LEC, concretadas en:

    1.º Honorarios de la defensa y de la representación técnica cuando sean preceptivas.

    2.º Inserción de anuncios o edictos que de forma obligada deban publicarse en el curso del proceso.

    3.º Depósitos necesarios para la presentación de recursos.

    4.º Derechos de peritos y demás abonos que tengan que realizarse a personas que hayan intervenido en el proceso.

    5.º Copias, certificaciones, notas, testimonios y documentos análogos que hayan de solicitarse conforme a la Ley, salvo los que se reclamen por el tribunal a registros y protocolos públicos, que serán gratuitos.

    6.º Derechos arancelarios que deban abonarse como consecuencia de actuaciones necesarias para el desarrollo del proceso.

    7.º La tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional, cuando sea preceptiva. No se incluirá en las costas del proceso el importe de la tasa abonada en los procesos de ejecución de las hipotecas constituidas para la adquisición de vivienda habitual. Tampoco se incluirá en los demás procesos de ejecución derivados de dichos préstamos o créditos hipotecarios cuando se dirijan contra el propio ejecutado o contra los avalistas.

  • El criterio fundamental para la imposición de costas en cualquier tipo de procedimiento es el del vencimiento, es decir, que deberá abonarlas la parte vencida en el pleito, tal y como se dispone en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo que se aprecie que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.
  • En caso de una estimación parcial lo procedente es que cada parte abone los honorarios de su abogado y procurador y las comunes a la mitad, salvo que se considere que alguna de las partes ha litigado con temeridad.
  • El límite de las costas es un tercio de la cuantía del proceso; si la cuantía fuese inestimable se considerará que es 18.000 euros.
  • Las costas pueden llegar a imponerse inclusive cuando la parte demandada se allane a la demanda de desahucio, si se cumplen los requisitos del artículo 395 de la LEC, esto es:
Artículo 395. Condena en costas en caso de allanamiento.

1. Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado.

Se entenderá que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera iniciado procedimiento de mediación o dirigido contra él solicitud de conciliación.

2. Si el allanamiento se produjere tras la contestación a la demanda, se aplicará el apartado 1 del artículo anterior.

  • Para determinar las costas es necesario que la parte favorecida por ellas presente escrito con detalle de los importes que considera repercutibles a la contraria.
  • El Letrado de la Administración de Justicia de Juzgado o Tribunal que hubiere conocido del asunto la practicará y dará traslado a las partes por plazo de 10 días para que, si a su derecho conviniese, puedan impugnarlas  por indebidas y/o por excesivas (para honorarios no sujetos a arancel).
  • El favorecido podrá reclamar en caso de que no se hayan incluido la totalidad de los honorarios pretendidos o no haber sido correctamente establecidos los derechos del procurador.
  • Si se consideraran excesivos los honorarios del letrado o peritos, se le dará plazo de 5 días, para que manifieste si acepta o no la reducción propuesta por la otra parte y si no es aceptada se requerirá al Colegio correspondiente para que emita informe al respecto, con el que el LAJ dictará Decreto manteniendo o modificando la tasación realizada, resolución que puede ser recurrida en revisión. 
  • Las costas se determinarán también en función de las actuaciones realizadas en el procedimiento, siendo por ejemplo diferentes las ocasionadas en un caso en el que la parte demandada se hubiese allanado a la demanda que otro en el que hubiese opuesto, pues evidentemente el trabajo realizado en el segundo es mayor.